Boliglån med betalingsanmerkning: dette er mulig

Av Terje Moy, ansvarlig redaktør · Oppdatert oktober 2026

Med en aktiv betalingsanmerkning vil en vanlig bank normalt si nei til boliglån – ofte fordi loven pålegger den det. Men døren er ikke stengt. Her får du det ærlige svaret på hvorfor, og en oversikt over de fem veiene som faktisk kan føre frem, med hva hver av dem krever og koster.

Drømmen om egen bolig, eller frykten for å miste den du har, er forståelig. En betalingsanmerkning er et midlertidig merke, men mens den står, endrer den hvilke muligheter du har.

Denne artikkelen er et kart. Hver av veiene har sin egen grundige artikkel, og du finner lenkene underveis. Den bredere gjennomgangen av alle typer lån står i artikkelen lån med betalingsanmerkning: hva er realistisk?.

Derfor sier vanlig bank normalt nei

Når du søker boliglån, skal banken kredittvurdere deg etter finansavtaleloven § 5-2. Viser vurderingen at det er sannsynlig at du ikke vil klare å oppfylle forpliktelsene, skal banken avslå – det står i § 5-4. En betalingsanmerkning er nettopp et signal om at et krav ikke ble betalt frivillig. Derfor ender de fleste søknader med anmerkning i avslag, ikke fordi banken er uvillig, men fordi den ofte er forpliktet.

I tillegg kommer utlånsforskriften, som gjelder alle boliglån:

• Betjeningsevne (§ 5): Du må tåle en renteøkning på 3 prosentpoeng, og minst 7 % rente.
• Gjeldsgrad (§ 6): Samlet gjeld kan normalt ikke overstige fem ganger brutto årsinntekt.
• Belåningsgrad (§ 7): Nedbetalingslån kan ikke overstige 90 % av boligens verdi (60 % for rammekreditt).

Bankene har en liten fleksibilitetskvote – 10 % av utlånene per kvartal, 8 % i Oslo – der de kan fravike disse kravene. Men kvoten er ikke en vei rundt anmerkningen; den brukes til kunder som ellers fremstår som trygge.

De fem veiene – sammenlignet

Tabellen gir en rask oversikt. Under følger en kort forklaring av hver vei, med lenke til artikkelen som går i dybden.

Vei 1: Omstartslån

Omstartslån er boliglån fra banker som spesialiserer seg på kunder med betalingsanmerkninger eller aktive inkassosaker. Lånet sikres med pant i bolig og må ligge innenfor boligverdien, og det er vanlig at anmerkningene og gjelden bak dem innfris når lånet utbetales. Dermed blir anmerkningen borte samtidig som du får ett lån å forholde deg til.

Prisen er renten: Den er klart høyere enn i vanlig bank, fordi risikoen er høyere. Omstartslån er derfor tenkt som en bro – med mål om å flytte lånet til ordinær bank når økonomien har stabilisert seg. Utlånsforskriftens krav gjelder også her. Les mer i artikkelen om omstartslån.

Vei 2: Startlån fra Husbanken via kommunen

Startlån er Husbankens ordning for personer med langvarige problemer med å få boliglån i vanlig bank, og den søkes hos kommunen. Startlån kan også brukes til refinansiering når husstanden står i fare for å miste boligen og kan betjene fremtidige utgifter. Nedbetalingstiden kan være inntil 30 år, i særlige tilfeller 50, og renten følger Husbankens basisrente minus 0,75 prosentpoeng – flytende rente lå på ca. 4,0 % medio 2026. Sjekk gjeldende rente på husbanken.no.

En anmerkning er ikke automatisk diskvalifiserende, men kommunen vurderer hele økonomien din, og ordningen er behovsprøvd. Hvem som er i målgruppen og hvordan du søker, står i artikkelen om startlån fra Husbanken.

Vei 3: Medlåntaker eller realkausjon

En medlåntaker søker lånet sammen med deg og blir fullt ansvarlig for hele gjelden. En realkausjonist stiller i stedet pant i sin egen bolig som sikkerhet for lånet ditt. Begge deler kan gjøre at banken ser søknaden annerledes – men vurderingen av deg forsvinner ikke, og avslagsplikten gjelder fortsatt hvis det samlet sett er sannsynlig at lånet ikke blir betjent.

Den som hjelper, tar en reell risiko: Går det galt, kan også hjelperen få betalingsanmerkning, og ved realkausjon står hjelperens egen bolig på spill. Avklar dette grundig før noen signerer. Ansvar og vern er forklart i artikkelen om medlåntaker og kausjonist.

Vei 4: Refinansiering uten økt gjeld

Har du allerede boliglån, er refinansiering ofte den mest realistiske veien. Utlånsforskriften § 16 gjør unntak for refinansiering når lånet ikke økes og kostnadene ikke stiger. Det gir banken handlingsrom til å samle dyr forbruksgjeld inn i boliglånet, selv om du ikke ville kvalifisert for et nytt lån på samme vilkår.

Begrensningen er at dette er en vei for å holde på og sanere, ikke for å kjøpe ny bolig. Og refinansiering løser lite hvis den bare frigjør plass til ny gjeld. Fallgruvene og fremgangsmåten står i artikkelen om refinansiering med betalingsanmerkning.

Vei 5: Rydd først – så søk vanlig boliglån

For mange er den raskeste veien til et vanlig boliglån å bli kvitt anmerkningen først. Når et krav er gjort opp, skal anmerkningen ikke lenger brukes i kredittopplysning (kredittopplysningsloven § 24). Er kravet feil eller omtvistet, skal det heller ikke gi anmerkning. Steg for steg står i artikkelen slik sletter du en betalingsanmerkning.

1. Få oversikt. Kredittsjekk deg selv gratis og se hva som faktisk står registrert.
2. Gjør opp eller avklar kravene. Betal, forhandle eller bestrid det som er feil.
3. Kontroller slettingen hos byråene, og krev retting der anmerkningen henger igjen.
4. Bygg opp igjen. Spar egenkapital og vis stabil økonomi før du søker.

Selv etter slettingen kan banken se på betalingshistorikken din og stille spørsmål. Hva du kan forvente, står i artikkelen om boliglån etter slettet anmerkning.

Slik velger du riktig vei

Hvilken vei som passer, avhenger mest av tre spørsmål: Eier du bolig i dag? Hvor stor er gjelden bak anmerkningene, sammenlignet med inntekten din? Og kan kravene gjøres opp innen rimelig tid? Eier du bolig og har mye dyr gjeld, er refinansiering eller omstartslån ofte mest aktuelt. Vil du kjøpe for første gang og har lav inntekt, kan startlån være riktig. Er anmerkningen liten og betalbar, er det ofte best å rydde først.

Sammenlign alltid tilbud på Finansportalen, og les avtalen nøye før du signerer. Er gjelden større enn du har oversikt over, kan NAVs gratis økonomi- og gjeldsrådgivning på 55 55 33 39 hjelpe deg å lage en plan før du søker lån.

Ofte stilte spørsmål

Kan jeg få boliglån i vanlig bank med betalingsanmerkning?

Som regel ikke så lenge anmerkningen er aktiv. Banken skal kredittvurdere deg og er pålagt å avslå dersom vurderingen tilsier at du sannsynligvis ikke vil klare å betjene lånet, etter finansavtaleloven § 5-4. En anmerkning trekker sterkt i den retningen. Det mest realistiske er derfor å gjøre opp kravene og få anmerkningen slettet først, eller å se på de spesielle veiene som omstartslån og startlån.

Hva er forskjellen på omstartslån og startlån?

Omstartslån gis av spesialiserte banker til kunder med anmerkninger, mot pant i bolig og med høyere rente enn vanlig. Startlån er en offentlig ordning fra Husbanken som søkes hos kommunen, er behovsprøvd og har lavere rente knyttet til Husbankens basisrente. Startlån er for personer med langvarige problemer med boligfinansiering, mens omstartslån er et kommersielt produkt.

Hjelper det å ha en medlåntaker?

Det kan hjelpe, fordi banken da vurderer den samlede økonomien og hjelperen blir fullt ansvarlig for lånet. Men anmerkningen din forsvinner ikke fra vurderingen, og banken må fortsatt avslå hvis lånet samlet sett sannsynligvis ikke blir betjent. Hjelperen tar en stor risiko og kan selv få betalingsanmerkning hvis lånet misligholdes. Tenk derfor nøye gjennom ansvaret sammen før dere søker.

Hvor lenge må jeg vente etter at anmerkningen er slettet?

Det finnes ingen fast ventetid i loven. Når et krav er gjort opp, skal anmerkningen straks slutte å brukes i kredittopplysning, og banken ser den ikke lenger i kredittvurderingen. Banken kan likevel stille spørsmål om betalingshistorikken din og vil vurdere inntekt, gjeld og egenkapital etter utlånsforskriften. Stabil økonomi over en periode styrker søknaden.