Omstartslån: boliglån tross anmerkninger

Av Terje Moy, ansvarlig redaktør · Oppdatert juli 2026

Omstartslån er boliglån for deg som har betalingsanmerkninger eller aktive inkassosaker – gitt av spesialiserte banker, mot pant i bolig. Her får du vite hvordan lånet fungerer, hvilke krav som stilles, og hvem det passer for og ikke.

Når vanlige banker må avslå på grunn av anmerkninger, finnes det et lite segment av banker som har spesialisert seg på det de kaller omstartslån eller «lån for deg med betalingsanmerkning». Forretningsideen er enkel: Fordi lånet sikres med pant i bolig innenfor boligens verdi, er bankens risiko begrenset selv om betalingshistorikken din er svak. Til gjengjeld betaler du høyere rente enn på et ordinært boliglån.

Riktig brukt kan et omstartslån være akkurat det navnet sier – en omstart: Anmerkninger og misligholdt gjeld gjøres opp, inkassopresset forsvinner, og du sitter igjen med ett lån å forholde deg til. Feil brukt er det bare et dyrere boliglån. Forskjellen ligger i forberedelsene og planen for veien videre.

Hva er et omstartslån?

Et omstartslån er i realiteten en refinansiering av hele økonomien din, samlet i ett boliglån. Banken innvilger et lån som er stort nok til å dekke eksisterende boliglån (hvis du har det), misligholdt gjeld, inkassosaker og kravene bak betalingsanmerkningene dine. Alt gjøres opp ved utbetaling, og du sitter igjen med ett lån med pant i boligen.

Ordet «omstartslån» er ikke et lovregulert begrep, men en markedsføringsbetegnelse på boliglån til kunder med betalingsproblemer. Lånet følger de samme reglene som andre boliglån: kredittvurderingsplikten i finansavtaleloven, utlånsforskriftens rammer og krav til tinglyst pant. Forskjellen ligger i at disse bankene aksepterer anmerkninger som andre banker må avslå på – fordi pantet reduserer sannsynligheten for tap.

Slik fungerer det i praksis

Kjernen i omstartslånet er pantet: Banken tar sikkerhet i boligen din, og lånet må ligge innenfor boligens verdi. Har du en bolig verdt 4 millioner og samlet gjeld på 3 millioner, finnes det noe å jobbe med; er boligen allerede belånt til pipa, gjør det ikke det. Banken innhenter verdivurdering og beregner hvor mye ledig sikkerhet som finnes.

De fleste tilbydere stiller krav om at betalingsanmerkninger og misligholdt gjeld innfris ved utbetalingen av lånet. Det er ikke et onde – det er selve poenget. Når kravene bak anmerkningene gjøres opp, skal anmerkningene slettes straks etter kredittopplysningsloven § 24. Les mer om hvordan det skjer i artikkelen om sletting ved oppgjør – og pass på at kreditor faktisk melder fra, slik at ikke den betalte anmerkningen blir stående.

Har noen av kreditorene tatt utleggspant i boligen, må også disse heftelsene innfris og slettes som del av oppgjøret – det ordner normalt banken i utbetalingsprosessen, mot dokumentert sluttoppgjør fra kreditorene.

Derfor er renten høyere

Renten på omstartslån ligger gjennomgående et godt stykke over ordinære boliglånsrenter. Banken priser inn at kundegruppen har vist betalingsproblemer, at sakene er mer arbeidskrevende, og at risikoen for mislighold er høyere enn hos gjennomsnittskunden – selv med pant i bunn.

Det viktige er å regne på totalen, ikke bare rentesatsen. Erstatter omstartslånet inkassosaker med løpende salærer og forsinkelsesrente på 12,25 prosent (2. halvår 2026), kan selv en høy boliglånsrente gi lavere månedskostnad og full stopp i gebyrveksten. Men sammenlignet med et vanlig boliglån er det dyrt – derfor bør planen alltid være å refinansiere til en ordinær bank etter noen år med ryddig betalingshistorikk. Ikke velg långiver på magefølelse: sammenlign priser via Finansportalen, og vær klar over at vi aldri anbefaler enkeltbanker.

Utlånsforskriftens rammer gjelder også her

Omstartslån er unntatt verken kredittvurderingsplikt eller utlånsforskriften. Hovedreglene er at samlet gjeld ikke skal overstige fem ganger brutto årsinntekt, at du skal tåle en renteøkning på 3 prosentpoeng (og minst 7 prosent rente), og at boliglån maksimalt kan utgjøre 90 prosent av boligens verdi.

Men forskriften har et unntak som er skreddersydd for nettopp denne situasjonen: Refinansiering som ikke øker gjelden, er unntatt fra flere av kravene. Det gjør at en bank kan innvilge omstartslån selv om gjeldsgraden din er høyere enn fem ganger inntekt – så lenge det nye lånet ikke er større enn gjelden det erstatter. Detaljene i unntaket er forklart i artikkelen om refinansiering med anmerkning. Betjeningsevnen må uansett være på plass: Uten inntekt til å bære lånet blir det avslag også hos omstartsbankene – avslagsplikten i finansavtaleloven § 5-4 gjelder alle långivere.

Hvem passer det for – og hvem bør styre unna?

Er situasjonen så alvorlig at heller ikke et omstartslån kan løse den, finnes det fortsatt veier videre: gjeldsordning er den lovfestede nødutgangen, og NAVs økonomi- og gjeldsrådgivning på telefon 55 55 33 39 hjelper deg gratis med å vurdere alternativene. Leier du bolig, kan startlån fra Husbanken være et mer aktuelt spor enn omstartslån.

Veien videre etter omstarten

Et omstartslån bør ha en exit-plan fra dag én. Når anmerkningene er slettet og du har betjent lånet punktlig i en periode, bygger du akkurat den historikken vanlige banker ser etter – og da kan lånet refinansieres til ordinære betingelser. Hvordan du forbereder det løpet, med kontroll hos byråene og oppbygging av historikk, er tema i artikkelen om boliglån etter slettet anmerkning.

Underveis: Betal alt til forfall, unngå ny usikret gjeld, og sjekk med jevne mellomrom at gamle anmerkninger faktisk er borte hos byråene. Ordforklaringer finner du i ordlisten under omstartslån og startlån.

Ofte stilte spørsmål

Kan jeg få omstartslån uten å eie bolig?

Nei, i praksis ikke. Hele konstruksjonen bygger på pant i bolig innenfor boligverdien – det er sikkerheten som gjør at banken kan innvilge lån tross anmerkninger. Uten bolig er alternativene refinansiering med annen sikkerhet, startlån fra kommunen hvis du er i målgruppen, lån med medlåntaker – eller å gjøre opp kravene og bygge historikk på nytt.

Slettes betalingsanmerkningene når jeg får omstartslån?

Ja, det er normalt en del av opplegget: Banken krever at kravene bak anmerkningene innfris ved utbetaling, og en oppgjort fordring skal ikke lenger brukes i kredittopplysningsvirksomhet etter kredittopplysningsloven § 24. Følg likevel med selv – be om sluttoppgjørskvitteringer, og kontroller etterpå at anmerkningene faktisk er slettet hos byråene og at eventuelle utleggspant er slettet i registrene.

Hvor mye dyrere er et omstartslån enn et vanlig boliglån?

Renten varierer mellom tilbydere og med din situasjon, men ligger gjennomgående klart over ordinær boliglånsrente – det er prisen for at banken aksepterer anmerkninger. Sammenlign alltid effektiv rente og totalkostnad hos flere tilbydere via Finansportalen, og husk at målet er å kvalifisere for vanlige betingelser igjen etter noen år med ryddig betaling.

Kan jeg få omstartslån mens jeg har aktive inkassosaker?

Ja – aktive inkassosaker er en normal del av søknadsbildet for disse bankene. Sakene kartlegges i søknadsprosessen, og gjelden innfris som hovedregel direkte fra lånet ved utbetaling, slik at inkassoløpene stanses. Vær åpen om alle krav fra start: skjulte saker som dukker opp senere, kan velte både beregningen og tilliten.